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申請條件

● 持有土地（農地、建地）持分可。

● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。

● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本，印鑑證明。

● 土地，建物所有權狀（正本）。

  "如果總地價為10億元，拿地款首付比例為30%，房企隻需拿出自有資金1億元，再從信托等機構融資2億元，就可以拿地瞭。房企在擴張階段都需要運用這種資金杠桿。"張宏偉分析道。

  "最關鍵的是政策風險。一旦政策變動快速周轉變得困難，泰禾環環相扣的資金鏈就將出現斷裂。"接受中國房地產報記者采訪的專傢表示。

  北京何時取消高價盤預售許可證限制還未可知，緊接而來的則是2014年開年來自於中央層面的又一記重拳。除瞭賣不出去的"院子"，難以回收的銷售款，泰禾的資金面恐怕還要因此被緊上一環。

  在同策咨詢研究中心總監張宏偉看來，2013年房企拿地兇猛更多的是出於對行業危機的擔憂。"現在不去博弈整個市場機會，以後可能就沒機會瞭。而房企要想在快速擴張階段博得上位，就需要高杠桿運作。"

  看似入不敷出的業績表現，其背後凸顯的是泰禾集團的超高杠桿運作技巧。

  2013年9月18日，泰禾以24.75億元奪得上海寶山區高鏡社區普通商品房地塊，樓板價為2.4萬元/平方米，溢價率118%。其後宣佈，旗下負責該地塊的上海泰維擬與金融機構合作，合作方式不限於貸款或股權投資。泰禾為此提供擔保25億元。在12月12日泰禾又發佈公告稱，擬為上海泰維通過信托借款11億元。

  即便拿到預售證，北京院子能否快速清盤，還是未知。據瞭解，在孫河區域，還有一個高端別墅項目龍湖·雙瓏原著，相比泰禾的不逢時，龍湖早已拿到瞭預售證，對於二者的比拼，更多業內人士看好龍湖。

  "對於一個企業來說，如果一期接一期的項目能夠銜接起來，用上一期的銷售資金去還下一期的拿地首付款，銷售資金能夠支付到期土地款就能把資金盤活，但如果銷售不暢就會影響資金鏈。"張宏偉稱。

  "他們舉牌沒有底線，頗有些不拿下地塊誓不罷休的勁頭。而所拿地塊的高價位都令我們難以理解。"曾與泰禾一起競拍土地的多位房企人士對中國房地產報記者稱。

  該項目所在地為北京通州區臺湖鎮，系2013年4月由泰禾集團全資子公司福州泰禾房地產開發有限公司以19.3億元高價摘得，地塊樓面地價達1.18萬元/平方米，土地溢價率112%。兩個月後泰禾公告稱，為開發該地塊，擬通過重慶國際信托設立20億元的"中維泰禾集合資金信托計劃"，其中福州泰禾以7億元財產參與該信托計劃。

  也就是在這樣的勁頭下，泰禾2013年在北京、上海、江蘇、福建等多地共計斬獲瞭12幅優質地塊，總建築面積超238萬平方米，總金額超過195億元。

  對於泰禾，在拿地支出款遠遠超過營業收入的情況下還能繼續保持高速擴張，顯然深諳此道。

  風險引爆點2：

  該項目所在地塊為石獅市寶島路南側(長福地段)2010-27-01號，由福州泰禾房地產開發有限公司於2013年1月11日以8.23億元競得。9月份，泰禾在未獲預售許可證、被當地政府數次約談的情況下，仍堅持按期預售石獅泰禾廣場。"後來有業主告發，大部分退房。"有知情人士稱。

  從地價上來說，龍湖最先在孫河區域以接近於底價的合理價格獲取優質地塊，樓面價約折合2萬元/平方米，"龍湖·雙瓏原著現在正在熱銷中，賣得很好。泰禾的北京院子與龍湖相比，在別墅產品設計和銷售經驗上都差很多。"業內人士稱。據瞭解，泰禾北京院子著力打造中國風，風格較為單一，客群較為小眾。

  1月份剛過去一周，泰禾先是在福州以1.79億元競得永泰縣四塊商服用地，首次進軍旅遊地產；後在北京昌平以37.6億元最高報價競得一宗自住型商品房用地，樓面價為18542元/平方米。

  泰禾恐怕會首當其沖。概因其在融資渠道上對信托、私募等金融機構的過於倚賴。從2012年擴張起，泰禾集團就以所拍得的土地抵押、控股孫公司股權質押、集團擔保的形式從銀行、信托、股權基金、資產管理公司等機構到處融資。查閱泰禾2013年三季報發現，泰禾短期借款為50.7億元，其中向中央銀行借款一欄為空白。

泰禾刀刃上疾行 佈局一線城市

  影子銀行融資被政策圍堵

  "最關鍵的是政策風險。一旦政策出現變動，快速周轉變得不那麼容易，泰禾環環相扣的資金鏈就將出現斷裂。"接受中國房地產報記者采訪的業內人士表示。

  諸如此類的操作手法，對於泰禾已屬平常。而這也造就瞭泰禾高達80%以上的資產負債率，以及171.77億元的實際對外擔保額，這一額度占公司最近一期經審計凈資產的764.27%，遠遠超出50%的警戒線。

  泰禾的北京臺湖一號街區項目算是操作得比較成功。

  影子銀行將受到越來越嚴格的監管，"在資金不再便宜的情況下能否還能維持現金流通暢將是考驗。"張宏偉分析稱。

  "銷售額上千億元房企已有6傢，上百億元房企有70多傢，泰禾這類企業會很有危機感。"中國指數研究院企業研究總監蔣雲峰在接受中國房地產報記者采訪時表示。"在行業競爭加劇的情況下，不晉級就可能被淘汰。"

  風險引爆點1：龜山區二胎房貸利率

  據專傢介紹，這些被明令禁止的影子銀行業務，大部分都投向瞭高利潤高回報的房地產領域。這或許可以解釋為何在銀行信貸政策從未放松背景下，房企並未感覺到"錢緊"，而整個社會融資規模總量還很大；為何地價再高，也有房企去搶。而一旦107號文真的落實，房企通過信托或理財產品融資支持開發業務難度將大大增加，會導致資金面進一步惡化。

  國務院辦公廳近期下發瞭《關於加強影子銀行業務若幹問題的通知》(以下簡稱"107號文")，明確定義瞭影子銀行的概念、納入監管的范疇及監管責任分工等。文中提到：嚴禁信托公司開展非標準化理財資金池業務，嚴禁私募投資基金開展債券類融資業務。

  而與泰禾急速擴張相伴的則是其多處財務指標告急--2013年三季報顯示，其資產負債率達81.9%，凈資產負債率達804.5%；截至目前，實際對外擔保總額172億元，占公司最近一期經審計凈資產的764.27%；泰禾股權更是已接近完全抵押。

  2014年，泰禾集團的疾進步伐並未放緩。屏東貸款代辦公司信貸年息汽車貸款

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-01-20/09572586058.shtml

  一線城市市場與政策風險

內容來自sina新聞

  然而，最擔心的事還是發生瞭，盡管政策發展仍存變數，企業也滿懷憧憬。

  2013年8月就在泰禾剛剛舉行瞭孫河"北京院子"項目發佈儀式，正為此項目大張旗鼓展開宣傳擬推上市之時，11月，北京市住建委的一紙限價令將"北京院子"開盤計劃打亂。

  北京市暫停批準北京4萬元/平方米以上項目預售許可證。而在2013年上半年泰禾在孫河拿下該塊地時，其樓面價就已升至近3萬元/平方米。

  對該項目，泰禾原先的計劃是：拿地之後7到8個月必須開盤銷售，開盤半年內回籠大部分資金，一年半清盤。然而政策的忽變令北京院子2013年內入市的計劃泡湯，開盤時間不得不順延。

  孫河項目未能如期進入預售階段，顯然影響瞭資金的回籠。泰禾不得不再次為此項目融資。2013年12月12日，泰禾發佈公告稱，將通過信托、銀行貸款等方式為旗下子公司做擔保並融資41億元。其中擬為北京孫河項目申請開發貸9億元。

  對於泰禾而言，相當於以7億元的自有資金，完成瞭拿地和開發。6個月後的12月28日，泰禾一號街區項目首期開盤一日售罄，銷售額超過14億元。

  為何泰禾入不抵出、高負債還敢於大手筆略地？原因就在於，除北京、上海要求拿地款在一個月內付清外，其餘城市都隻要求一個首付比例。

  而更大的風險在於，北京2014年將有大批積壓的高端項目正在排隊等待入市，其中包括2013和2012年的多個"地王"項目。

  據亞豪機構統計，目前北京在售的每平方米10萬元以上的豪宅項目就有11個，預計2014年還有7個豪宅項目入市，數量創下北京近年之最，與北京院子形成直面競爭的態勢。其中包括融創農展館地塊、駿豪中央公園廣場等。此外，還有綠城的高端項目禦園、佳兆業的長安8號、北京天潤置地位於王府井的項目等亦有望在今年入市。

  對於高端項目來說，2014年無疑將是一場搶收大戰。而在這些高端項目中，泰禾恐怕並不占優。

  "去化很難。泰禾在打造別墅產品的經驗方面水平一般。"業內人士指出，其在北京的另一個別墅項目--"運河岸上的院子"開盤近十年，仍未售罄。

  泰禾在2013年因預售證問題而未能如期開盤的還有一個項目，即位於福建泉州的石獅泰禾廣場。

  2013年，泰禾的拿地身影出現在多處土地市場上。尤其是在北京、上海一線城市，2013年上半年拿地金額就達到160億元。

  這一項目自拿地到現在已過去瞭1年。記者在2014年1月16日查閱泉州住房和城鄉建設網站，預售許可的登記資料裡僅有華大泰禾廣場、華大泰禾廣場B地塊，仍未見石獅泰禾廣場的信息。

  對此有聲音質疑是泰禾的資金跟不上，原因是據法律規定，須投入開發建設的資金占工程建設總投資25%以上(商品房項目建設形象達到總層數的五分之一以上)方可辦理預售許可證。

  2013年已經過去，2014年又是一個不確定之年。蔣雲峰表示，"一線城市土地價格已經不便宜瞭，2014年存在諸多不確定的市場風險、政策風險。"而泰禾在2014年的激進拿地策略仍將繼續。

  1月8日，公司公告稱擬在2014年度增加土地儲備，授權公司經營班子在2014年度在總額不超過100億元額度內決定並全權處理購買土地。而在2013年年初該公司授予經營班子買地金額的數字為50億元。同時，泰禾廣場的商業版圖也還在擴張。泰禾董事長黃其森曾對外宣稱，要在三到五年做20～30個泰禾廣場。

  政策的不確定性，對於泰禾這類正在與政策博弈的急速擴張型房企而言，或許就是最大的風險隱患。

  刀刃上疾行

  細心查閱資料可以發現，泰禾幾乎在每次拿地之後，都會尋求信托、私募等金融機構的資金支持，且為之提供債務擔保。

  2013年12月20日泰禾以35.87億元競得福州晉安區東二環泰禾廣場東側地塊，樓面價6098元/平方米。隨後在2014年1月7日公告，公司旗下負責開發建設該地塊的福州中夏擬與金融機構合作。而泰禾為此提供擔保39億元。

  2013年8月27日，泰禾以40.52 億元競得廈門市海滄區地塊。繼而宣佈擬向金融機構申請融資，泰禾為之提供擔保，額度為28億元。

  而在1月6日召開的2014年全國銀行業監管工作電視電話會議上也強調，對於銀行理財業務，不開展資金池業務，資金來源與運用一一對應；信托業務則不開展非標資金池業務。

  "風險肯定有，要盡可能保證未來一筆筆的短期還款和長期還款不要出現斷裂。這就要求房企所拿項目實現高周轉。對於做得好的企業來講，從拿地到銷售，8個月時間是可以實現的。如果不能快速周轉就需要借新還舊。"張宏偉進一步分析稱。

  不過，隻要資金能周轉得開，這些都不是致命的。

  在三季報現金流量表中，經營活動產生的現金流量凈額為-115.28億元，投資活動產生的現金流量凈額為-2.19億元，在籌資活動產生的現金流量中，吸收投資收到的現金為25.59億元，取得借款收到的現金為106.37億元。向銀行借款凈增加額欄為空白。

  168億元銷售總金額，同比增長近7成，泰禾集團在2013年所獲頗豐。而更為搶眼的則是其超過195億元的拿地總金額，同比增幅超過5倍。

  不過，"如果能夠渡過難關，這一類快速擴張的企業極有可能晉升一二級梯隊重要企業。"張宏偉進一步表示。2014年，泰禾的疾進步伐並未放緩。與泰禾急速擴張相伴的則是其高杠桿負債。不過，隻要資金能周轉得開，這些都不是致命的。最關鍵的是政策風險。北京限價令將泰禾位於孫河的"北京院子"銷售計劃打亂，而且北京目前還有大批積壓的高端項目正在排隊等待入市，在這些項目中，泰禾並不占據優勢，市場前景不容樂觀。而今年以來國傢金融政策的收緊，對影子銀行的整頓，也正在從另一個方向抄擅長私募、信托融資的泰禾的後路。

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